土地使用权转让合同未过户能否解除

土地使用权转让合同未过户能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东公司想把一块土地转让给南充泰昌公司，泰昌公司付了1300万元。后来泰昌公司把这笔债权转给了新成立的君诚公司，君诚公司与远东公司重新签订了土地转让合同，约定总价3290万元，分期付款。君诚公司又付了700万元，但远东公司一直没把土地过户给君诚公司。

君诚公司拿到部分手续后开始施工，但很快停工。1999年，远东公司起诉要求解除合同，理由是君诚公司没按时付款，要求君诚公司支付30万违约金并赔偿1000万损失。君诚公司则反过来说，远东公司没办完土地过户手续，是远东公司违约在先。

争议焦点

远东公司主张：君诚公司未按合同约定的时间和金额支付转让款，构成违约，应当解除合同并赔偿损失。君诚公司主张：远东公司未完成土地过户手续，导致项目无法推进，是远东公司违约在先，不应承担违约责任。

法院判决

四川省高级人民法院一审认为，双方合同是真实意思表示，合法有效。但远东公司在签约时只取得部分土地证，另一部分土地仍在办理中，且未完成全部过户手续，导致君诚公司无法继续开发。法院判决解除合同，但驳回了远东公司要求君诚公司支付违约金和赔偿损失的请求，认为远东公司自身也存在履约障碍。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的效力，不以办理过户登记为生效条件。只要合同内容合法、双方意思真实，合同自签订时即生效。但过户登记是合同履行的核心义务，一方不配合过户，另一方可以要求继续履行或解除合同。

第二，解除合同的条件要看谁先违约。本案中，远东公司没有及时取得全部土地使用权证并办理过户，导致君诚公司无法正常开发，远东公司的履约行为存在瑕疵。君诚公司虽有付款延迟，但远东公司自身也有过错，法院因此不支持远东公司要求君诚公司承担全部违约责任的主张。

第三，合同解除后，双方应当返还已取得的财产。君诚公司已付的2000万元转让款，远东公司应当返还，君诚公司也应当返还已取得的项目资料和施工许可。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同，一定要核实出让方是否已经取得完整的土地使用权证，并在合同中明确约定过户时间。如果对方迟迟不办过户，建议及时发函催告，保留证据。文山地区的朋友在办理土地转让时，更要注意到不动产登记中心核实土地权属状态，避免因手续不全导致合同无法履行。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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