按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给宝丰支行。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续偿还了部分贷款本息。

后来中振公司未能按期偿还剩余欠款，宝丰支行催收无果，起诉到法院要求解除按揭合同，并以中振公司所购房屋的权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效。

争议焦点

中振公司认为，根据《武汉市房地产抵押管理办法》，未经抵押登记的抵押无效，本案按揭合同签订后没有办理抵押登记，合同应属无效。宝丰支行则认为，按揭不同于一般的财产抵押，合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审法院的主要判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司未按约定还款，法院支持解除合同，由中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物的拍卖价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押不同。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行贷款，银行在贷款还清前对房屋权益享有优先权。我国当时法律并未规定按揭必须办理抵押登记才能生效，不能仅因未登记就否定合同效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律强制性规定。本案中合同是各方自愿签订，内容不违反国家法律，也不损害他人利益，且银行已经实际放款，合同应当认定为有效。地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第三，未办理抵押登记会影响银行对房屋的优先受偿权。虽然合同有效，但如果未办理抵押登记，银行在实现抵押权时可能遇到障碍。建议购房人和银行在签订按揭合同后及时办理抵押登记，以保障各方权益。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当注意合同条款是否完整，并及时配合银行办理抵押登记手续。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，了解按揭合同效力的认定规则。在文山地区，购房人可到当地不动产登记中心了解抵押登记的具体流程和要求。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市