租赁房屋未通过消防验收，租金如何计算

租赁房屋未通过消防验收，租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢商厦，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等配套。协议还约定了租金的支付方式和时间。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但开业不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，随即下达整改通知并处以罚款。此后商厦停业。双方因租金支付、合同履行等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成约定的水电增容和消防系统，导致商厦无法通过消防验收，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求郊区供销公司赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定支付租金。消防问题部分是由于宇航公司装修不当造成，不应由自己承担全部责任。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在未通过消防验收的情况下营业，属于违法履行状态。法院判决宇航公司应按合同约定支付租金，但考虑到商厦因消防问题停业，双方均有过错，对停业期间的租金标准予以调整，酌情降低。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要谨慎。本案中宇航公司虽然主张郊区供销公司未完成配套工程，但自己已经实际开业经营，这种情况下再以对方违约为由拒绝支付租金，法院不一定支持。如果认为对方违约，应当及时提出并保留证据，而不是一边经营一边拒付租金。

第二，房屋租赁中的消防验收是法定的强制性要求。出租人应当保证租赁房屋符合消防安全条件，承租人也不应在未通过消防验收的情况下擅自开业。双方都违反法定义务，法院会根据过错程度分担责任。

第三，违法履行期间的租金标准法院可以调整。合同虽然有效，但履行状态违法，法院不会完全按照合同约定的租金标准支持，而是会结合实际情况酌情确定一个合理的租金水平。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收等法定审批。如果发现出租方未完成配套工程，应及时书面催告并保留证据，不要轻易开业。在文山地区，类似的租赁纠纷也时有发生，建议承租方在签订合同时明确约定各项验收义务的完成时限和违约责任，避免后续扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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