房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份15年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金和定金，供销公司负责外部装修和供电等配套，双方还约定了开业时间。但商厦开业后，因消防、供电等未达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，供销公司起诉要求支付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

案件涉及多方主体，包括担保方和实际经营方。法院查明，商厦停业的主要原因是供销公司未完成供电增容和消防系统等义务，导致商厦无法正常经营，宇航公司也未能按期足额支付租金。

争议焦点

本案的核心争议是：在租赁合同履行过程中，出租方未完成配套义务导致承租方无法正常经营，承租方能否以此为由拒绝支付租金？同时，在违法经营期间，房屋租金应按合同约定标准还是实际使用价值计算？

法院判决

最高人民法院二审认为，供销公司未按约定完成供电和消防等义务，导致商厦无法正常营业，构成违约。宇航公司在出租方未履行主要义务的情况下，有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。但考虑到宇航公司实际使用了房屋，仍需支付合理使用费。法院最终酌情降低了租金标准，按实际使用价值计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。当一方未履行主要义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须及时通知对方并保留证据。本案中，宇航公司因出租方未完成配套工程而停付租金，法院支持了这一抗辩。

第二，违法经营期间租金标准不必然按合同约定执行。如果房屋本身不具备合法经营条件（如消防未验收），承租人实际使用价值会大打折扣，法院可以根据公平原则调整租金。这提醒双方在签约时务必核实房屋的合法使用条件。

第三，租赁合同涉及多方利益，建议在合同中明确各方义务的先后顺序和违约责任。例如，出租方应保证房屋符合消防、供电等规范，承租方应在条件满足后再开业，避免因一方违约导致整个项目停摆。

王德林律师提示：

在文山地区，处理房屋租赁纠纷时，建议双方在签约前核实房屋的产权、消防验收等手续，并在合同中明确各自的义务和履行顺序。如果对方违约，应及时书面催告并保留证据，必要时可行使合同履行抗辩权，但不要擅自解除合同或拒绝付款而引发新纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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