房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期长达20年。双方约定，宇航公司先交定金，大楼封顶再交一笔钱，正式开业后这些钱抵作租金。但商厦开业后，消防设施一直没通过验收，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。之后商厦一直停业，双方因为租金支付问题闹上了法庭。

宇航公司认为，郊区供销公司没把消防、水电等配套设施弄好，导致商厦无法正常营业，自己有权不付租金。郊区供销公司则说，宇航公司已经实际使用了商厦，就应该按合同付租金，停业是宇航公司自己的问题。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没完成消防和水电等基础设施，导致商厦被消防部门责令停业，属于违约在先，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为：合同已经生效，宇航公司实际占用了商厦并开业经营，停业是因为宇航公司自己装修和经营有问题，租金必须照付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，商厦因消防问题被责令停业，属于违法履行状态。法院判决：停业期间的租金不能按合同约定的标准计算，而应当参照当地同地段同类房屋的租金标准，适当降低。同时，双方对停业都有责任，各自承担相应损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方违约，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须与对方的违约行为有直接关联。本案中，消防问题确实影响了商厦正常使用，宇航公司可以主张减少租金，但不能完全拒付。

第二，租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不能死板按合同来。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、当地市场租金等因素，合理确定一个公平的租金数额。

第三，签租赁合同前，一定要核实房屋的消防、水电等基础设施是否合规。如果出租方承诺负责这些设施的完善，最好在合同中明确约定完成时间和违约责任，避免日后扯皮。

王德林律师提示：

租赁纠纷中，不要轻易以对方违约为由拒绝付款，否则可能被认定为违约。建议在文山地区遇到类似问题的当事人，先收集好消防验收不合格、停业通知等证据，再与出租方协商租金调整或解除合同，必要时起诉到法院。不要自行停付租金，以免陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市