土地使用权转让合同未过户能否解除

土地使用权转让合同未过户能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产开发公司将一块约14亩的土地转让给泰昌公司，泰昌公司支付了1300万元。后来泰昌公司投资成立了君诚公司，三方协商后，由远东公司与君诚公司重新签订了土地转让合同，总价款3290万元，原合同作废。君诚公司陆续支付了部分款项，但土地一直未办理过户手续，远东公司仍是土地使用权人。

君诚公司以远东公司名义办理了部分施工许可，做了少量基础工程后停工。远东公司起诉要求解除合同，要求君诚公司支付30万元违约金并赔偿1000万元损失。

争议焦点

远东公司认为：君诚公司未按合同约定按时支付转让费，已构成违约，合同应当解除。君诚公司认为：合同继续有效，远东公司应配合办理过户手续，不同意解除合同。

法院判决

法院认为，双方签订的土地使用权转让合同是真实意思表示，合法有效。但君诚公司长期未付清转让款，远东公司也未完成全部土地的拆迁和出让手续，双方均存在未完全履约的情况。鉴于合同已无法继续履行，判决解除合同，君诚公司返还土地，远东公司返还已收款项。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的生效与过户是两回事。合同签订后即生效，但土地使用权需要办理过户登记才能实际转移。本案中土地始终登记在远东公司名下，君诚公司无法取得合法权利。

第二，合同解除的条件需要看双方违约程度。本案中双方均有不到位的履行行为，法院综合考量后认定合同目的无法实现，判决解除。

第三，建议在签订土地转让合同时明确约定付款进度、过户时间和违约责任，避免因条款模糊引发纠纷。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实卖方是否已取得完整的国有土地使用证，并在合同中明确过户时间节点。在文山地区办理此类业务，建议委托专业律师审查合同条款，避免因手续不全导致合同履行困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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