按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2012年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款两千余万元。合同签订后，宝丰支行按期发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来未能按期足额偿还剩余欠款，宝丰支行起诉要求解除合同、清偿债务并处置抵押物。

值得注意的是，该按揭合同签订后并未办理抵押登记手续。此外，中振公司还在合同签订后将同一套房屋的权益抵押给了另一家信托公司并办理了登记。这些情况成为案件争议的重要背景。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未按武汉市地方规定办理抵押登记，应属无效；同时其已将房屋抵押给他人并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。宝丰支行则主张合同有效，其有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，同时纠正了一审涉及担保人责任的部分。核心理由是：按揭不同于一般抵押，不能因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后设的抵押关系不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押登记是两回事。合同是否有效，要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，即便未办理抵押登记，合同本身仍然有效。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，按揭与抵押在法律上有所区别。按揭是购房人将所购房屋的权益质押给银行作为还款担保，而抵押通常是以已有的房屋产权作担保。本案中，中振公司以"未办理抵押登记"为由主张合同无效，法院不予支持，正是基于两者性质不同。

第三，后设立的抵押不影响在先的按揭权利。中振公司将同一房屋抵押给他人并办理登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理有效抵押登记，因此不影响宝丰支行依据按揭合同享有的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，务必与银行、开发商共同签署书面合同，明确各方权利义务。即使暂时无法办理抵押登记，合同仍然有效，不能以未登记为由拒绝还款。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因逾期还款导致合同被解除、房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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