房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议。双方约定，宇航公司支付租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也开张营业。

但商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，下达了整改通知书，并处以罚款。此后商厦停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有完成供电增容和消防系统等配套工作，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付租金，但不能按原合同约定的标准全额支付。法院认为，双方对商厦违法经营均有过错，应按实际使用状况酌情确定租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方违约，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能完全否定合同效力。宇航公司已经实际使用商厦，不能以配套不完善为由一分不付。

第二，违法履行期间的租金标准要合理确定。房屋租赁合同在违法状态下履行，双方都有过错，法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情调整租金金额，而不是简单地按合同约定或完全不支持。

第三，房屋租赁必须重视消防验收等法定手续。未经验收就投入使用，不仅面临行政处罚，还会影响合同履行和租金主张，甚至可能导致合同无效。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实房屋是否通过消防验收等法定手续，不要为了赶开业时间而冒险违法经营。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于消防问题，建议承租方在合同中明确约定出租方提供合法经营条件的义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市