购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。当日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司偿还了部分本息，但后期未能按期还款。宝丰支行催收未果，起诉要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司辩称，因未按武汉市规定办理抵押登记，合同应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，抵押无效，合同应整体无效。宝丰支行认为：合同系自愿签订，内容合法，且已实际履行，未登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院二审维持合同有效，判决解除贷款合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。同时，撤销一审关于担保人责任的不当判决。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押不同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是自愿签订、内容不违法、不损害他人利益，就应认定为有效。

第二，中振公司事后又将房屋抵押给其他公司，但该抵押设立时间在后，且当时房屋尚未竣工，依法不能抵押，该抵押登记无效，不影响本案按揭银行的权利。

第三，购房者应重视合同的履行。本案中中振公司未按期还款，银行有权解除合同并要求一次性清偿全部剩余债务，这对资金紧张的购房者风险极大。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同后，即使暂时无法办理抵押登记，合同本身仍然有效，各方应按约定履行。如果遇到还款困难，应主动与银行协商展期或重组，不要等银行起诉。在文山地区，购房者尤其要注意，按揭合同的法律效力不以登记为唯一条件，及时还款才是避免纠纷的关键。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市