土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2850万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总又将这95亩土地连同自己委托转售的45亩土地一起转卖给了另一家公司。但这家公司起诉要求确认合同无效，广西高院最终判决土地转让合同无效，湛江土地总需要返还已收到的土地转让款及利息。

湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还已支付的2850万元土地款。但一审法院认为湛江土地总起诉时已超过诉讼时效，驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还全部款项。同时，其主张权利并未超过诉讼时效。

遂溪中行则认为：双方意思表示真实，合同有效；且湛江土地总在出具"款地两清"收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效，不应得到法律保护。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，并判决遂溪中行（因中银公司已注销）返还湛江土地总2850万元及相应利息。

法院认为：中银公司未取得土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，从湛江土地总出具收据到其向法院主张权利，并未超过两年的诉讼时效期间。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权，并办理了出让手续，缴纳了土地出让金。如果未满足这些条件，转让合同就可能被认定为无效。

第二，合同无效后，双方应互相返还财产。根据《民法通则》的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方还应赔偿对方因此受到的损失。

第三，诉讼时效的计算要特别注意。诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到侵害时起算，而不是从合同签订时起算。在本案中，法院认定诉讼时效从湛江土地总知道合同无法履行时开始计算，并未超过法定期间。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地转让或合同纠纷，建议在签订合同时就核实对方的土地使用权证和出让手续是否齐全。一旦发现合同履行存在问题，应及时咨询专业律师并主张权利，避免因拖延导致诉讼时效问题。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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