房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将自建的九胜商厦整体出租给宇航开发经营公司，双方签订了租赁协议，约定租金逐年增长，并约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。但商厦开业后，因消防系统、供电容量等未达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间的租金是否应付、按什么标准付产生严重分歧，最终闹上法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：租赁合同有效，宇航公司应继续按约定标准支付租金，拖欠部分应补足。宇航公司认为：商厦因消防和供电问题无法正常营业，是郊区供销公司未履行合同义务所致，我方有权行使抗辩权，停业期间不应按原约定标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同合法有效，但郊区供销公司未完成消防、供电等配套义务，导致商厦违法经营并被责令停业，其自身存在违约行为。在合同处于违法履行状态期间，宇航公司有权主张按实际使用状况降低租金标准。最终判决宇航公司按实际使用面积和合理市场标准支付租金，而非原约定的高额递增租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。当一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能滥用。本案中宇航公司未完全停付租金，而是主张降低标准，法院予以支持。

第二，违法履行状态下的租金标准不能机械适用合同约定。如果出租方提供的房屋不具备合法营业条件，承租方仍实际占用，法院会参照同类房屋的市场租金水平认定，而非完全按合同条款。

第三，消防、供电等公共安全配套是出租人的基本义务。出租人不能以“承租人已开业”为由推卸责任，否则可能承担主要违约后果。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实消防、供电等是否通过验收，不要为了赶工期冒险开业。一旦发生纠纷，应及时书面固定证据。文山地区的企业主在签订长期商业租赁合同时，尤其要关注配套设施的交付时间和验收标准，避免被动承担高额租金。建议在合同中明确约定“因出租人原因导致无法正常营业期间，租金按实际使用情况减免”。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市