按揭买房未办抵押登记，合同还有效吗

按揭买房未办抵押登记，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向开发商泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭贷款支付。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司资金出现问题，未能按期偿还剩余贷款本息。宝丰支行多次催收无果后，起诉到法院，要求解除贷款合同，让中振公司用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，抵押应当无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，宝丰银行的抵押权不能优先于广州国投。

宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订的，内容合法，已经实际履行，应当有效。中振公司未按时还款，宝丰支行有权要求解除合同，并以抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除贷款合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还的判决。同时纠正了一审判决中涉及担保人责任的表述。法院认定按揭贷款合同有效，中振公司以未办理抵押登记为由主张合同无效，不予支持。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。在当时国家法律、法规没有规定抵押必须登记才有效的情况下，仅凭地方政府的规章认定合同无效，缺乏法律依据。合同是双方真实意思表示，内容不违法，应当认定为有效。

第二，中振公司将同一房屋抵押给广州国投，是在本案按揭合同之后，而且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有法律效力。因此，不能以此否定本案按揭合同的效力，也不影响宝丰支行的优先受偿权。

第三，这个案例提醒我们，在商品房按揭贷款中，即使没有办理抵押登记，只要贷款合同本身合法有效，银行对购房人的债权以及合同约定的担保权益仍然受法律保护。购房人不能以未办登记为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当按合同约定按时还款，不要以为没办抵押登记就可以不还贷款。如果遇到资金困难，应主动与银行协商，避免被起诉。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房者签订贷款合同前仔细阅读条款，必要时咨询专业律师，避免因不了解法律规定而陷入被动。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市