未取得土地使用权转让合同是否有效

未取得土地使用权转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1520万元。湛江土地总陆续支付了款项，中银公司也交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这块土地连同中银公司委托其转售的另外30亩土地，一并转让给了生茂公司。但生茂公司与湛江土地总之间的转让合同被法院认定无效。湛江土地总于是向中银公司的开办单位中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）主张返还已支付的1250万元土地转让款。遂溪中行认为合同有效，且湛江土地总起诉已超过诉讼时效。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的转让合同无效，遂溪中行应返还已支付的款项。遂溪中行则认为：双方签订的合同是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实有效，且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江土地总1250万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应认定无效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并依法办理出让手续。本案中中银公司既未取得土地使用权，也未缴纳土地出让金，转让合同自然无效。这是很多人容易忽视的关键点。

第二，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总虽然出具了"款地两清"的收据，但后来发现合同无效，其主张权利的期间并未超过两年诉讼时效。当事人不要因为签过"两清"字据就放弃主张权利，还需看合同是否真正有效履行。

第三，企业注销后的责任承担。中银公司注销后，其开办单位遂溪中行要承担债权债务。这说明开办单位不能以公司已注销为由推卸责任，债权人仍可向开办单位主张权利。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证、是否办理了出让手续，不要仅凭对方提供的红线图或委托书就付款。在文山地区处理类似土地转让纠纷时，建议先到自然资源部门查询土地权属和审批情况，避免因合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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