房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋九胜商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期多年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并开始装修和准备开业。但商厦的消防、水电等设施一直没达标，供电局也没给增容。后来消防部门检查发现商厦未经消防验收就营业，存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司因此停业，双方因租金支付问题打起了官司。

争议焦点

郊区供销公司认为宇航公司欠付租金，应按合同约定的租金标准继续支付。宇航公司则认为商厦存在消防、供电等严重问题，导致无法正常经营，郊区供销公司没有提供符合约定的租赁物，自己有权拒绝支付租金，并要求降低租金标准。

法院判决

法院认定，郊区供销公司提供的租赁物存在重大安全隐患，未完成消防验收和供电增容，导致宇航公司无法正常经营，属于未按约定履行合同义务。但宇航公司在明知商厦不具备开业条件的情况下仍强行开业，也要承担部分责任。法院最终判决，在商厦违法履行期间，租金不能按合同约定的标准计算，而是参照当地同类房屋的市场租金标准适当降低，双方按比例分担。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合理。如果一方没有按约定提供合格的租赁物，另一方可以暂时拒绝支付租金，但不能无限期不付。要结合实际情况判断对方违约是否导致合同目的无法实现。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定。如果租赁物存在严重安全隐患，被责令停业，说明租赁物本身不符合法定条件。这种情况下，法院通常会参照市场租金标准，并结合双方过错程度来确定租金。

第三，承租人明知租赁物有问题还强行开业，也要承担相应责任。法律不鼓励冒险经营，如果承租人明知消防不达标仍营业，对造成的损失也要自担一部分。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实租赁物是否通过消防、供电等验收，特别是经营场所。如果发现出租方违约导致无法正常经营，应及时书面催告并保留证据，必要时可要求解除合同或降低租金。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因盲目开业或拒付租金导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市