没有预售许可证买房合同有效吗

没有预售许可证买房合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，总金额高达4亿多元。合同约定，顺兴公司先支付500万元定金，后续款项根据工程进度分期支付。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司根本没有取得该项目的土地使用权证和预售许可证，而且土地的实际使用权人（厚南公司）虽然事后出具了承诺书表示认可，但并未在合同上签字盖章。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的购房合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司辩称：虽然手续不全，但土地实际使用权人厚南公司事后出具了承诺书，对销售行为予以认可，而且顺兴公司已经实际支付了部分购房款，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并支付相应的利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足两个基本条件：一是已经取得土地使用权证书，二是已经取得商品房预售许可证。没有这两个证，开发商与购房人签订的预售合同原则上属于无效合同。

第二，即使土地实际使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补开发商在签订合同时不具备预售资格这一根本缺陷。因为预售许可证的取得需要经过政府主管部门的严格审查，不是开发商或土地使用权人单方承诺就能解决的。

第三，购房人支付了巨额购房款却拿不到合法有效的合同，风险极大。本案中顺兴公司虽然最终拿回了购房款，但资金被占用多年，利息损失巨大，如果开发商已经将资金挪作他用或经营不善，购房人可能面临无法追回款项的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购买商品房时一定要核实开发商是否已经取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商以各种理由推脱，声称"正在办理中"或"很快就能办好"，建议您不要轻易签订合同、支付大额款项。购房是大事，手续齐全才能安心。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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