房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期很长，租金逐年增长。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。商厦开业后，因消防未验收、用电不足等问题被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此发生纠纷，供销公司起诉要求支付租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，且应赔偿停业损失。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，消防和供电问题不是拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但宇航公司在明知消防、供电存在重大隐患的情况下仍强行开业，对违法经营状态有责任；供销公司未完成配套义务也构成违约。法院酌情判决宇航公司按合同租金的70%支付实际使用期间的租金，停业后的租金不再支付。

律师分析

第一，合同履行中一方违约，另一方可以行使抗辩权，但抗辩权的行使要合理。本案中宇航公司明知消防不合格仍开业，不能以对方违约为由完全拒绝付款。

第二，房屋租赁合同有效但处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据双方过错程度、实际使用情况等因素酌情调整，体现公平原则。

第三，租赁双方在签订合同时应明确各自义务，特别是消防、供电等涉及公共安全的配套条件，避免因约定不清导致纠纷。在文山地区，类似商业租赁纠纷也时有发生，建议当事人在签约前咨询专业律师。

王德林律师提示：

承租方在租赁房屋前应核实房屋是否具备合法经营条件，如消防验收、用电容量等，不要为了赶工期贸然开业。出租方也应按约定完成配套义务，否则可能面临租金减少甚至赔偿损失的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市