转让土地含城市道路，合同是否有效

转让土地含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地证上标注的面积和实际面积对不上。原因是转让的土地中包含了一段城市道路，而城市道路属于市政设施，法律上是不允许转让的。

置地公司向发展公司要求补偿或退款，但对方不同意，于是起诉到法院。一审法院认定合同无效，但考虑到部分土地已经交付使用，判决部分有效、部分无效。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按照整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应当全部有效。

置地公司认为：土地使用证上写的面积与实际不符，而且城市道路不能转让，合同应当无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认为：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让，这部分转让行为无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终判决：以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司因此产生的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于公共设施，法律禁止转让。无论合同中如何约定，涉及城市道路的转让条款都是无效的。当事人在签订土地转让合同时，一定要核实土地性质，确认是否包含市政道路。

第二，土地使用证上的面积不等于实际可使用的面积。如果土地证记载的面积与规划部门确定的面积不一致，应以规划部门的规划为准。购买土地前，最好向规划部门核实土地的规划用途和实际使用面积。

第三，合同部分有效、部分无效的情况下，法院会尽量维持可履行的部分，避免全部推倒重来。但有过错的一方要承担赔偿责任。本案中，发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积错误，因此要赔偿置地公司的损失。

王德林律师提示：

在文山地区，土地转让纠纷中经常出现面积不符、道路归属不明等问题。建议您在签订土地转让合同前，务必到自然资源和规划部门核实土地的规划用途、实际面积和市政设施情况，避免因信息不对称导致合同无效或损失。如果已经发生纠纷，应及时收集合同、土地证、规划图等证据，咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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