房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，每年租金固定增长。双方签了正式租赁合同，还做了公证。但商厦在消防、用电等方面一直没达标，宇航公司勉强开业后，被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。停业后，双方为租金该不该付、付多少打起了官司。

宇航公司认为，房子不符合营业条件，是郊区供销公司的责任，所以不该付租金；郊区供销公司则说，房子已经交付使用，宇航公司也实际经营了，就得按合同付钱。双方各执一词，案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没有完成消防、用电等配套设施，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，我方有权拒绝支付租金。

郊区供销公司认为：商厦已经交付，宇航公司也实际开业经营，租金应按合同标准计算，停业是宇航公司自己经营不善造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同有效，但郊区供销公司未完成消防、用电等配套义务，导致商厦处于违法使用状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在问题整改完成前可以暂不支付租金。法院同时指出，在违法履行期间，租金不应按合同约定的正常标准计算，而应参照房屋的实际使用价值和市场行情合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护自己的重要法律武器。当对方没有按约定履行义务时，你可以暂时停止履行自己的义务，但要及时通知对方并保留证据。

第二，房屋租赁中，出租人必须确保房屋符合法定使用条件，特别是消防、用电等安全要求。如果房子本身存在违法问题，承租人有权拒绝支付全额租金。

第三，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。法院会综合考虑房屋实际使用情况、市场租金水平等因素，公平合理地确定应付金额。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必实地查看房屋的消防、水电等基础设施是否完备。如果发现对方存在违约行为，应及时书面通知并保留证据。在文山地区，类似纠纷中很多租户因为不懂行使抗辩权而吃了亏，建议遇到问题尽早咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市