按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，但中振公司仅偿还部分本息，剩余款项未按时支付。

宝丰支行催收无果后起诉，要求解除合同、中振公司偿还欠款，并主张对抵押房产的优先受偿权。中振公司则辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，合同应整体无效。宝丰支行认为：合同系自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还款的判项，但撤销一审对担保人责任的认定。核心理由是：按揭不同于一般抵押，当时国家法律未规定抵押未经登记即无效，且合同系自愿签订、内容不违法，应属有效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房产权益抵押给银行以获取贷款，银行在购房人违约时可处置房产。我国当时法律对按揭没有明确规定，但合同不违反法律禁止性规定，就应认定为有效。

第二，地方规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规章，其关于"未经登记抵押无效"的规定，与当时国家法律并不冲突，但法院在审理合同效力时，主要依据国家法律、行政法规，地方规章只能作为参考。

第三，抵押登记的主要作用是公示对抗第三人，而非合同生效要件。即使未办理登记，合同在当事人之间仍有效，只是不能对抗善意第三人。本案中，中振公司以未登记为由主张合同无效，法院不予支持是正确的。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按合同约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清全部贷款。在文山地区，购房者如遇按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律规定而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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