联营与联建合同如何区分及纠纷处理

联营与联建合同如何区分及纠纷处理

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订合同，共同开发建设医院保健分院项目。合同约定由天富公司出资建设，医院提供土地，建成后双方按比例分配房产。后因项目管理和收益分配问题，双方产生严重分歧，天富公司起诉医院等单位，主张对方构成侵权并违反联营合同约定。

案件经过内蒙古高级法院一审，又上诉至最高人民法院。双方争议的核心在于，这个合作到底是"联建"（合作建房）还是"联营"（合伙经营），以及项目内部管理机构的设置和运作是否属于法院可以管的民事纠纷。

争议焦点

天富公司认为，双方是联营关系，医院方面擅自变更项目管理机构、排除其参与管理，属于侵权和违约行为。医院方面则认为，双方只是合作建房（联建），不是联营，项目建成后各自分得房产、各自经营，不存在共同经营的意思，因此管理机构的纠纷不属于法院受理的民事案件范围。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方合同实质是"联建"而非"联营"，因为合同没有约定共同经营、共担风险，只是合作建房后分配房产。但联建过程中因管理机构设置、成员权利产生的争议，属于平等主体之间的民事纠纷，法院应当受理。最终法院对部分管理权争议作出实体判决，驳回了天富公司其他侵权赔偿请求。

律师分析

第一，联营和联建在法律上是两种不同的合作模式。联营要求共同出资、共同经营、共担风险、共享收益，而联建通常只是合作建房后分割房产，不涉及共同经营。实践中，很多当事人签合同时用词不准确，导致后续对合同性质产生争议。建议在签合同前就明确约定合作模式，并写入书面协议。

第二，即便是联建合同，内部管理机构的设置和成员权利纠纷，法院一般也会作为民事案件受理。不能简单认为"内部管理事务法院不管"，只要涉及具体财产权益或合同约定的权利义务，就可以通过诉讼解决。

第三，本案也提醒大家，合作开发房地产项目，不仅要写好主合同，还要对项目公司的治理结构、决策机制、财务监督等作出详细约定。如果约定不清，一旦出现分歧，诉讼成本高、周期长，对双方都是巨大负担。在文山地区，我们也处理过类似因合作建房约定不明引发的纠纷，建议提前请专业律师把关合同。

王德林律师提示：

合作开发项目前，务必在合同中明确双方是联营还是联建，并约定好管理权、收益分配、退出机制等关键条款。如果对方擅自变更管理结构或排除你方参与，应及时固定证据并主张权利，不要等到损失扩大再维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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