房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达20年的租赁协议。双方约定，由宇航公司投入资金装修内部，供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也开张营业了。

但问题出在消防上。商厦未经消防验收就投入使用，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为供销公司没有完成供电和消防系统，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金。供销公司则起诉要求宇航公司支付拖欠的租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没有按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法合法营业，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，消防问题双方都有责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付拖欠的租金，但租金标准不能按原合同约定计算。法院认为，商厦在消防未验收的情况下违法经营，双方都有过错。在违法履行期间，租金应当按照房屋实际使用价值而非合同约定的租金标准来确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方违约，另一方可以拒绝履行相应义务，但前提是对方的违约行为导致自己无法实现合同目的。本案中，宇航公司实际开业经营，就不能以消防问题为由完全拒绝支付租金。

第二，违法状态下的合同履行，租金标准可能被调整。法院不会支持违法经营期间的合同约定租金，但也不等于可以免费使用房屋。法院会根据房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情确定一个合理的租金数额。

第三，租赁双方都要注意合规问题。特别是商业租赁，消防、供电等审批手续必须提前完成，否则一旦被查处，双方都会陷入被动，合同履行也会变得复杂。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否具备合法经营条件，包括消防验收、供电容量等关键事项。在文山地区，不少商铺因消防问题被停业整顿，导致租金纠纷。建议在合同中明确约定各项审批手续的完成时限和违约责任，避免事后扯皮。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市