房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套。大楼封顶后，宇航公司支付了部分租金并开始装修，准备开业。

但开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求停业整改。随后商厦一直停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，供销公司起诉宇航公司要求支付拖欠租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦，应当按合同约定支付租金，不能因为消防问题就拒付租金。宇航公司认为：供销公司没有完成供电增容和消防系统等配套义务，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并且供销公司应当赔偿停业损失。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同合法有效。宇航公司虽然已开业经营，但商厦存在消防隐患，这是供销公司未完成合同义务所致。在违法履行状态下，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝按原合同标准支付租金。法院最终酌情降低了停业期间的租金标准，并驳回了宇航公司的赔偿请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。如果一方没有按约定履行义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。但要注意，这种抗辩必须是善意的，不能滥用。在本案中，供销公司未完成消防和供电配套，宇航公司有权暂不按原标准支付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按正常合同约定认定。房屋存在安全隐患无法正常使用，承租人实际使用价值大打折扣，此时按原合同标准要求租金显然不公平。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情调整租金。

第三，租赁合同纠纷中，消防验收是开业的前提条件。无论是出租人还是承租人，都应当重视消防等行政审批手续。如果出租人未能提供符合安全条件的房屋，承租人应当及时书面催告并保留证据，避免后续维权困难。

王德林律师提示：

房屋租赁中，出租人有义务提供符合安全标准的房屋。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先书面要求对方履行合同义务，并保留相关证据。如果对方违约导致无法正常经营，可以依法主张租金减免或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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