房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋大楼，出租给宇航公司开商场。双方签了租赁合同，约定租期多年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金，大楼也装修开业了。

但问题来了：商场开业后，消防检查发现大楼未经消防验收，存在严重火险隐患。消防部门责令停业整改，商场就此关门。于是双方打起官司——供销公司要宇航公司付租金，宇航公司则说楼有问题，我不该付那么多租金，甚至反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司提供的房屋不符合消防要求，导致无法正常经营，应该减免租金，甚至赔偿我的装修和设备损失。

供销公司反驳：合同已经签了，楼也交给对方用了，租金就该按合同付。消防问题是对方装修和使用造成的，与我无关，宇航公司不付租金就是违约。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同本身有效。但房屋在违法状态下使用（未通过消防验收），双方都有责任。在违法履行期间，房屋不具备正常使用条件，不能按原合同标准计算租金。法院酌情降低了该期间的租金标准，同时驳回了宇航公司的赔偿请求。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果房屋存在违法问题导致无法正常使用，承租人有权主张减免租金。这不是违约，而是行使合同履行抗辩权。

第二，租金标准的确定要看房屋实际使用状态。房子能正常经营，按合同付；房子有重大问题不能正常用，法院会酌情调整，不会完全按合同走。

第三，双方都有过错时，损失各自承担。本案中消防问题双方都有责任，所以宇航公司要不到赔偿，供销公司也要不到全额租金。

王德林律师提示：

租房子做生意，签合同前一定查清楚房子有没有通过消防验收、有没有其他违法问题。文山地区的商户尤其要注意，不要急着装修开业，等手续齐全了再经营，否则租金纠纷很难说清。如果对方提供的房屋确实有问题，可以书面要求整改，保留证据，必要时主张减免租金。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市