房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司经营，租期多年，租金按年递增。宇航公司支付了部分租金后，商厦开始装修并开业。但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在严重火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。随后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终闹上法庭。

双方争议的核心是：在商厦违法经营期间，宇航公司是否还需要按原约定支付租金，以及郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施是否构成违约。

争议焦点

宇航公司主张，郊区供销公司未能按约定完成商厦的消防系统、供电增容等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付后续租金，并要求供销公司赔偿损失。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定支付租金，消防问题属于宇航公司装修和经营期间的责任，不应由自己承担。

法院判决

最高人民法院二审判决认为，双方签订的租赁合同有效，但在合同履行过程中，商厦未经消防验收即投入使用，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际占用了房屋，应当支付占有使用费，但租金标准不能按合同约定的正常经营状态下的租金计算，而应当参照同地段同类房屋的市场租金标准来确定。同时，郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施，构成违约，应当承担相应责任。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果房屋处于违法使用状态（如未经消防验收），承租人可以主张按市场租金而非合同租金支付占有使用费。这提醒我们，租房子时如果房屋本身存在违法问题，租客有权要求调整租金。

第二，合同履行抗辩权的行使需要谨慎。如果一方违约，另一方可以暂时中止履行自己的义务，但必须及时通知对方并保留证据。本案中宇航公司以消防问题为由拒付租金，但法院并未完全支持其主张，因为实际使用房屋就要支付相应费用。

第三，租赁双方在合同中明确约定配套设施的责任方非常重要。本案中消防、供电等配套工程的责任约定不够清晰，导致双方各执一词。建议在签订租赁合同时，将房屋的消防验收、水电增容等义务明确分配给一方，并约定违约责任。

王德林律师提示：

在文山地区，许多商铺和写字楼的租赁合同也存在类似问题。如果您是租客，在签订合同前务必确认房屋是否通过消防验收，并将配套设施完成时间写入合同。如果您是房东，出租房屋前应确保房屋符合法定使用条件，否则可能面临租金损失和行政处罚。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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