买房贷款没还清，银行能否收房拍卖

买房贷款没还清，银行能否收房拍卖

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。中振公司需按季度分期还款，若逾期超过一个月或一年内两次逾期，宝丰支行有权收取罚息；若仍不还款且担保人未代还，宝丰支行可占有、处分抵押物。

合同签订后，宝丰支行支付了贷款，泰合公司出具了收款收条。但中振公司仅偿还了部分本息，剩余本金数百万元及利息未还。宝丰支行追索未果，诉至法院要求解除合同，以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》规定，抵押无效；且该公司已将争议房屋抵押给案外人广州国投并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同系自愿签订，合法有效，中振公司应偿还欠款，银行对抵押物享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院判决解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息；如不履行，可将抵押物拍卖，宝丰支行享有优先受偿权。同时，法院认定楼宇按揭不同于一般抵押，不适用地方性管理办法中关于抵押登记的规定；广州国投的抵押登记因房屋未竣工验收且合同未实际履行，不具效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭在商品房买卖中常见，购房人将所购房屋权益抵押给银行获取贷款。当时国家法律未规定抵押必须登记才有效，因此未登记不影响合同效力。

第二，房产抵押需注意时间顺序。本案中，广州国投的抵押登记虽在房屋管理部门办理，但房屋未竣工且抵押合同未履行，该登记无效。先设立的按揭权利优先于后设立的抵押权利。

第三，购房人应按约还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清欠款。若无法还款，银行可申请法院拍卖抵押物，从拍卖款中优先受偿。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按合同约定按时还款，避免逾期引发解约风险。若确实遇到经济困难，应主动与银行协商调整还款计划。在文山地区，办理房产抵押登记前，建议先核实房屋状态及是否存在在先权利，以免产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市