按揭买房后断供，银行能否收回房屋

按揭买房后断供，银行能否收回房屋

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行提供贷款，中振公司以所购房产权益作抵押，开发商承担担保责任。银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余贷款本息，银行起诉要求解除合同并收回房屋。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房产抵押管理办法，合同应属无效。银行则认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本金及利息的判决，撤销一审中涉及担保人责任的判项。法院认为，该按揭合同不违反国家法律法规规定，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，以获取贷款，其法律性质更接近让与担保，不完全等同于物权法上的抵押。因此，不能简单套用地方政府关于抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力应主要依据国家法律、法规判断。在当时的法律框架下，抵押登记并非合同生效的必备条件，未办理登记不影响合同本身的效力，只是可能影响银行对抵押物的优先受偿权。只要合同内容不违法、不损害公共利益，且双方真实意思表示，法院倾向于认定合同有效。

第三，购房人断供后，银行有权解除合同并要求一次性还款。如果购房人无法偿还，银行可以申请法院拍卖抵押房产，从拍卖款中优先受偿。购房人将同一房产抵押给其他债权人的行为，如果发生在按揭之后，不能对抗银行的优先权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应按时还款，避免因断供导致银行解除合同、收回房屋，甚至影响个人信用记录。如果遇到资金困难，应及时与银行协商，争取展期或调整还款计划。在文山地区，办理房屋按揭时务必确认开发商和银行的资质，并保留好所有合同文件，以便发生纠纷时维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市