房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销集团公司（下称“供销公司”）将正在建设的九胜商厦整栋楼出租给宇航开发经营公司（下称“宇航公司”），租期较长，租金逐年递增。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，并进行了装修。

但问题出现在消防和用电上。供销公司未能按约定解决千瓦用电量，大楼消防也未通过验收。1997年，消防部门发现该商厦未经消防验收就擅自营业，存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方进行了罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未履行“后三通”及消防配套义务，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并主张供销公司违约赔偿。供销公司则认为，宇航公司已实际开业经营，应当按约定支付租金，其停业是因自身消防问题被处罚所致，与供销公司无关。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同有效。但供销公司未按约定提供足额电力和完成消防配套，构成违约；宇航公司在消防未验收情况下强行开业，也存在过错。在违法履行期间，租金不能按原合同标准计算，应参照当时当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金标准支付部分租金，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。一方未履行主要义务，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司的配套义务和宇航公司的租金义务相互关联，但宇航公司已实际开业，不能完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按原合同。当房屋处于消防不达标等违法状态时，租赁合同虽有效，但继续按原约定租金计付可能不公平。法院通常会参照市场租金水平进行调整，避免一方因对方违约而获利。

第三，消防验收是开业的前置条件。无论是出租人还是承租人，都应当确保租赁房屋符合消防安全规定。擅自营业不仅面临行政处罚，还会影响民事责任的划分。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定消防、水电等配套设施的完成时间和标准。如果对方未履行，应及时书面催告，并保留证据。在文山地区，因消防问题导致的租赁纠纷并不少见，建议承租人在开业前务必确认房屋通过消防验收，避免因违法经营承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市