购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。该公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，但各方没有到房地产管理部门办理抵押登记手续。

后来，这家公司未能按时偿还银行贷款本息，银行起诉要求解除合同并偿还欠款。该公司抗辩称，因为没办理抵押登记，按揭合同应当无效。

争议焦点

买方主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方政府规章，抵押部分无效，整个合同也应当无效。银行则认为：合同是自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，买方一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿银行。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。合同是否有效，看的是签订时是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章（如《武汉市房地产抵押管理办法》）不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容是双方真实意思表示，不违反上位法，就应当认定有效。

第二，按揭与抵押在法律性质上存在区别。按揭是购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，银行取得的是对房屋权益的支配权，而不仅仅是抵押权。因此，不能简单套用抵押登记的规则来否定按揭合同的效力。

第三，未办理抵押登记不影响合同效力，但会影响担保物权的设立。没有办理登记，银行无法对抗其他债权人，但银行仍可依据有效合同向借款人主张还款责任。

王德林律师提示：

购房者或企业签订按揭贷款合同后，应主动配合银行办理抵押登记手续，避免因未登记导致自身权益受损。在文山地区，办理商品房抵押登记需到当地不动产登记中心提交购房合同、贷款合同等材料，建议签约后及时完成登记。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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