未取得两证签的购房合同是否有效

未取得两证签的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给海南顺兴公司，总价4.25亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现这块地的使用权原来属于厚南公司，深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司担心风险，就起诉到法院，要求认定合同无效，让深发公司还钱并付利息。

原来，这块地的使用权最初是厚南公司拿到的，后来厚南公司和凯鹏公司合作开发，凯鹏公司又把项目转给了深发公司。虽然厚南公司后来出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但始终没有在顺兴公司的购房合同上签字盖章。工程进展到地下室完工时，顺兴公司发现手续不全，就停了付款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有卖期房的主体资格，双方签的《商品房购销合同》缺少法定条件，应当无效。

深发公司认为：厚南公司事后出具了承诺书，认可了这次销售，而且工程已经开工，合同应当有效，顺兴公司不能中途毁约。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同无效。厚南公司虽然事后出具承诺书，但不能弥补合同成立时的违法缺陷。顺兴公司要求返还5000万元购房款及利息的请求得到支持。

律师分析

第一，商品房预售必须满足两个硬性条件：开发商要有土地使用权证，还要拿到商品房预售许可证。这两个证缺一个，签的预售合同在法律上就是无效的。这是为了保护买房人的利益，防止开发商空手套白狼。

第二，合同无效后，开发商拿到的购房款应当全额返还，还要赔偿买房人的利息损失。本案中顺兴公司虽然已经付了5000万元，但因为合同无效，法律上视同没有发生买卖关系，深发公司必须退钱。

第三，买房人要注意，开发商事后补个承诺书或者追认文件，并不能让一份原本无效的合同变有效。合同是否有效，要看签合同那一刻是否满足法律条件。所以买房前一定要先查清楚开发商有没有两证。

王德林律师提示：

买房尤其是买期房，一定要先看开发商有没有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，建议购房者到当地住建部门官网或现场查询项目预售许可情况，不要只看开发商的宣传资料。如果发现开发商证照不全，宁可先不签合同，也不要贸然付款，否则一旦合同无效，维权过程会非常漫长。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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