没拿到土地使用证就转让土地，合同有效吗

没拿到土地使用证就转让土地，合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司（中银公司）签订协议，约定中银公司将位于广西北海市的一块土地转让给湛江土地总，总价款近千万元。但中银公司实际上并未取得这块土地的使用权，也没有办理土地出让手续。

之后，湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。湛江土地总还出具了收据，写明双方"款、地两清"。后来，湛江土地总将这块土地连同中银公司委托其转售的另一块土地，一并转卖给了第三方公司。但因土地使用权问题，这笔转售合同被法院认定无效，湛江土地总被判决返还已收款项及利息。

湛江土地总于是起诉中银公司的开办单位（中国银行遂溪支行），要求返还已支付的土地转让款。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求，湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，所以双方的土地转让合同无效，中银公司应当返还已付的转让款。中国银行遂溪支行则辩称，这其实是合同权利义务的转让，双方意思表示真实，合同有效，而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的两年诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，改判认定《土地转让协议》无效，并判令中国银行遂溪支行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。

法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总出具收据后至其向法院主张权利，期间并未超过两年的诉讼时效，一审法院以超过时效为由驳回其请求不当。

律师分析

第一，土地使用权转让的前提是转让方已经合法取得该土地的使用权，并且办理了出让手续。如果连土地证都没有，转让合同在法律上就是无效的，无论双方是否已经实际履行。

第二，诉讼时效是权利人向法院请求保护权利的期限，一般为三年。本案中，从湛江土地总出具收据到其提起诉讼，时间并未超过法定期限，因此法院支持了其诉讼请求。大家要注意，如果超过时效不主张权利，可能就会丧失胜诉权。

第三，公司注销后，其债权债务由开办单位或股东承担。本案中，中银公司注销后，其责任就由开办单位中国银行遂溪支行承担。因此，与公司交易时，也要关注其主体资格和背景。

王德林律师提示：

购买或转让土地、房屋等不动产前，一定要核实对方是否持有合法的权属证书，是否已完成相关审批手续。不要轻信"手续正在办理中"等口头承诺。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效或时效问题造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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