商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也向开发商付清了购房款。

后来中振公司未能按期偿还银行贷款本息，银行多次催收无果，起诉到法院要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，按揭合同没有办理抵押登记，应属无效，而且该房屋后来还抵押给了另一家公司。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市的地方规定，房地产抵押必须办理登记，否则无效。银行认为，按揭不同于一般抵押，合同是三方自愿签订，内容合法，并且已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院同时指出，案外人的抵押登记因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，不产生效力，不影响本案银行的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭与一般抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。当时国家法律并未规定未经登记的抵押无效，地方规定不能作为认定合同无效的依据。所以，即便没有办理抵押登记，按揭合同仍然有效。

第二，合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，三方合同是自愿签订，内容不违法，也不损害国家、集体或他人利益，应当受到法律保护。

第三，购房人不能以自己后续的抵押行为来否定之前的按揭合同效力。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，但该抵押因条件不满足而无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部欠款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商。此外，按揭合同即使未办理抵押登记，也可能被认定为有效，不能随意以未登记为由拒绝履行。在文山地区购房时，建议购房者仔细阅读按揭合同条款，并咨询专业律师，避免因不了解法律而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市