房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋在建商厦整体出租给宇航公司，双方约定租赁期为十年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分定金和租金，但商厦在消防、用电等方面一直存在问题，无法通过消防验收。

宇航公司强行开业后，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业。商厦停业后，双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭，供销公司要求宇航公司继续支付租金，宇航公司则主张因对方未提供合格场地，拒绝支付并反诉要求赔偿损失。

争议焦点

供销公司认为：房屋已交付使用，宇航公司实际经营了一段时间，应按合同支付租金。宇航公司认为：房屋存在消防、用电等严重问题，不具备合法营业条件，供销公司未履行合同义务，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同本身有效，但供销公司未按约定完成消防、用电等配套设施，导致房屋无法合法使用，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付违法履行期间的租金。法院最终判决宇航公司按实际使用情况支付部分租金，同时驳回供销公司要求全额租金的请求。

律师分析

第一，合同有效不代表一方可以随意履行。出租人必须提供符合约定用途的房屋，否则承租人有权拒绝付款。

第二，合同履行抗辩权是保护自己的重要权利。当对方违约在先，你可以暂时停止履行自己的义务，但需要及时提出并保留证据。

第三，违法履行期间的租金标准不能按合同约定计算。法院会根据房屋实际可使用程度、双方过错等因素酌情确定，通常低于合同约定的租金。

王德林律师提示：

在文山地区，租赁房屋时一定要注意房屋是否具备合法经营条件，尤其是消防验收。如果出租人无法提供合格场地，承租人应及时书面提出异议并保留证据，避免被认定为默认接受。遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，避免因行使抗辩权不当而承担违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市