按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，贷款期限为10年，中振公司以所购房屋的权益作为抵押担保，泰合公司承担保证责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，泰合公司也出具了收到全部购楼款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，尚欠宝丰支行本金数千万元及相应利息。宝丰支行催讨未果，起诉要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：涉案按揭贷款合同未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应属无效。同时，中振公司已将涉案房屋抵押给另一家公司广州国投并办理了抵押登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭贷款合同是各方自愿签订，合法有效，且已实际履行。中振公司未按期还款构成违约，应承担相应责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除贷款合同、中振公司偿还贷款本息及逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的判决。核心理由是：按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，且中振公司未按期还款构成违约，银行有权解除合同并主张优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于普通的抵押合同。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行贷款的融资方式，其核心是购房人将买卖合同项下的权益让与银行作为担保。当时法律对抵押登记并无强制性效力规定，不能仅因未办理登记就否定合同效力。

第二，合同效力以双方真实意思和实际履行为基础。本案中三方自愿签订合同，银行已发放贷款，开发商已收到房款，购房人也偿还了部分本息，合同已实际履行。仅因未办登记就认定无效，既不符合法律规定，也不利于保护交易安全。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司将房屋抵押给广州国投的时间在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，不能以此否定银行对按揭房屋享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，应当及时办理抵押登记手续，避免因登记缺失引发纠纷。即使按揭合同被认定为有效，未办理登记也可能影响银行优先受偿权的实现。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，全面评估合同风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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