购房合同因开发商延期交房能否解除

购房合同因开发商延期交房能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司延期交房的原因是在施工过程中遇到了供电问题，包括与电业局的协议落实、电网联建费缴纳等事项，导致正式供电时间推迟。旅游公司认为深业公司构成违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电问题等不可抗力及非其所能控制的事件所致，符合合同约定的延期交房条件，请求继续履行合同。

法院判决

最高人民法院经再审审理认为，双方签订的商品房买卖合同有效。深业公司在供电问题上存在其不能控制的因素，交房期限可按约顺延。但自合同约定交房日期顺延后至房屋正式验收之日，深业公司仍存在逾期交房的情形，构成违约。鉴于旅游公司起诉时合同约定的终止合同情形尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，法院判决合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房期间的违约责任，支付相应利息。

律师分析

第一，合同解除权的行使需要严格依据合同约定。本案中，合同明确约定了解除条件，即逾期交房超过一定天数时买受人方可提出终止合同。旅游公司在起诉时该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同的主张。

第二，不可抗力条款的适用需要具体分析。供电问题是否属于"非深业公司所能控制的事件"，法院结合当地电业局的实际工作情况、政府协调过程等因素综合判断，最终认定部分期间可以顺延交房，但并非全部延期均可免责。

第三，合同继续履行与违约赔偿可以并存。即便合同继续履行，开发商仍须就实际逾期交房期间向买受人承担违约责任，赔偿标准按合同约定或银行贷款利率计算。这体现了法律对守约方利益的平衡保护。

王德林律师提示：

签订商品房买卖合同时，建议重点关注交房期限、逾期交房的违约责任、解除条件等条款。如果遇到开发商延期交房，应当及时收集相关证据，包括合同、付款凭证、催告函件等，并向专业律师咨询。在文山地区，购房纠纷时有发生，建议购房者在签订合同前仔细审查合同条款，必要时可委托律师参与谈判。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市