房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达15年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套。双方还约定，大楼封顶时宇航公司要支付一笔定金，正式开业后再付一笔。

商厦开业后，因消防设施不达标，被消防部门认定为存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间的租金问题产生争议，宇航公司认为房屋不合格不应付租金，供销公司则认为合同有效，租金应照付。双方闹上法庭，官司一直打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没有按合同约定完成消防和供电配套，导致商厦被责令停业，无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司则认为：房屋已经交付使用，合同合法有效，宇航公司实际占用了房屋，停业是宇航公司自身经营问题，租金必须照付。

法院判决

最高人民法院二审判决：停业期间，宇航公司应按原租金标准的70%支付租金。理由是，合同有效，宇航公司实际占用了房屋，但停业的主要原因是供销公司未完成消防配套，导致房屋无法正常使用，双方都有责任，应公平分担损失。

律师分析

第一，合同有效不等于可以任意履行。即便房屋租赁合同合法有效，如果出租方没有按约定提供符合使用条件的房屋，承租方可以行使合同履行抗辩权，要求减免租金或赔偿损失。

第二，违法履行期间租金不能按原标准全额计算。房屋因消防问题被责令停业，属于双方共同原因造成的履行障碍，法院会根据双方过错程度和实际占用情况，酌情确定一个合理租金标准，而不是一刀切地支持或否定租金。

第三，签租赁合同要重视消防、供电等配套条款。这类条款是房屋能否合法、安全使用的关键，一旦缺失或未落实，可能导致房屋被行政查处，进而引发租金纠纷。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，建议把消防验收、供电容量等配套条件写清楚，并约定好违约责任。如果房屋因配套问题被责令停业，不要盲目拒付全部租金，应及时固定证据，与出租方协商减免。在文山地区，类似纠纷也常见于商业租赁，双方都应重视合同条款的明确性和履行中的证据保全。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市