按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年左右，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向宝丰支行贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来未能按期足额偿还剩余本息，宝丰支行起诉要求解除合同并拍卖抵押物还债。

中振公司辩称，该按揭合同没有按武汉市的规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还主张，自己早已将该房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，合同应无效。宝丰支行则认为，合同系各方真实意思表示，且已实际履行，未办登记不影响合同效力，银行有权优先受偿。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决解除合同，中振公司归还贷款本息，逾期不还则拍卖抵押物，宝丰支行优先受偿。最高人民法院二审维持了一审的主要判决，并明确指出：楼宇按揭不同于一般抵押，未办登记不导致合同无效；中振公司事后将房屋抵押给广州国投的行为，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是各方借贷与担保关系，法律并未规定未办理抵押登记就整体无效。武汉市的规章属于地方性规定，不能作为认定合同无效的依据。法院更注重当事人真实意思和合同实际履行情况。

第二，按揭与一般抵押有区别。按揭中，购房人先以房屋权益作担保，银行放款后房屋才逐步建成并办证。因此，不能简单套用一般抵押登记的要求。只要合同不违反法律、行政法规的强制性规定，就应认定为有效。

第三，中振公司事后将同一房屋抵押给广州国投，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记不发生效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应确保与银行、开发商三方合同内容清晰，及时办理预告登记或抵押登记。如果后续资金紧张无法按时还款，应主动与银行协商，避免被起诉解除合同导致房屋被拍卖。在文山地区，不少购房者因忽视登记程序引发纠纷，建议购房前咨询专业律师，确保权益得到充分保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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