购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，但中振公司仅偿还了部分本息，剩余款项未能按期归还。

宝丰支行多次催讨未果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效合同。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同签订后未办理抵押登记，违反武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效，且其已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记。宝丰支行则认为，合同是自愿签订的，符合法律规定，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决，维持一审法院关于合同有效、解除贷款合同、中振公司一次性还款、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。同时撤销了一审中关于担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司与案外人之间的另一抵押关系设立在后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭是一种特殊的担保方式，购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，银行提供贷款。在当时国家法律没有明确规定必须登记才生效的情况下，不能依据地方政府规章认定合同无效。

第二，合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。未办理抵押登记，影响的是抵押权能否对抗第三人，而不是合同本身的效力。

第三，按揭贷款中，购房人如果逾期不还款，银行有权要求解除合同、收回全部贷款，并申请法院拍卖抵押物优先受偿。购房人不能因为房屋尚未办理抵押登记，就认为银行没有权利追索。

王德林律师提示：

购房按揭贷款合同即使没有办理抵押登记，也不等于合同无效。银行仍然可以依据合同约定主张权利。建议购房人按时还款，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖。如果遇到类似纠纷，应当及时咨询专业律师，了解自己的权利和义务。文山地区的购房者尤其要注意，按揭贷款中的法律问题较为复杂，不要轻信"不登记就无效"的说法。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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