购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买商业楼，与开发商、银行签订了楼宇按揭贷款合同，银行发放了贷款，公司按月还款。但后来公司资金紧张，没能按时还贷，银行起诉要求解除合同、收回贷款。公司提出抗辩，说因为合同没有办理抵押登记，按揭合同应该无效，所以银行不能主张抵押权。

更复杂的是，这家公司后来又把同一处房产抵押给了另一家金融机构，还办了抵押登记。这就出现了两个债权人争同一套房子的局面。

争议焦点

购房人的主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方规定，应当无效。而且后来已经将房屋抵押给第三方并办了登记，银行没有优先权。

银行的主张：按揭合同是自愿签订、实际履行的，不违法，应当有效。购房人逾期不还贷，银行有权解除合同并就房屋优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，购房人应一次性归还贷款本息，逾期不还银行有权就抵押房屋拍卖价款优先受偿。法院认为，按揭不同于一般抵押，地方规定不能作为认定合同无效的依据；后设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同即使没有办理抵押登记，也不必然无效。按揭是一种特殊的担保方式，核心是购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押登记是合同生效的前提，地方规定不能对抗合同双方的真实意思表示。

第二，购房人不能以"后来抵押给了别人"为由否定银行的优先权。后设立的抵押如果建立在房屋尚未竣工验收、抵押贷款合同未实际履行的基础上，其登记不具有法律效力，不能对抗在先的按揭权人。

第三，购房人违约不还贷，银行有权解除合同并要求一次性还款。法院支持银行在解除合同后，就抵押物拍卖价款优先受偿，这是按揭合同中常见的救济方式。

王德林律师提示：

购房人和银行签订按揭贷款合同时，应当注意及时办理抵押登记，避免后续争议。如果已经签订合同但未登记，也不代表合同无效，双方仍需按约履行。在文山地区，遇到按揭合同纠纷，建议尽早咨询律师，评估合同效力及违约责任，避免因逾期不还贷导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市