未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把还没建好的红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4亿多。顺兴公司付了5000万后，发现这块地的使用权一直在厚南公司手里，深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司觉得合同有问题，就告到法院，要求认定合同无效，把钱退回来。

原来，这块地是厚南公司的，深发公司是通过和厚南公司、凯鹏公司签了一系列转让、合作合同才拿到项目的，但始终没有办妥土地过户和预售许可手续。顺兴公司付钱后，深发公司虽然按顺兴公司的要求改了设计，还盖到了地下室两层，但顺兴公司发现手续不全，就不想再继续了。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有卖期房的资格，双方签的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当无效。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且合同已经实际履行，顺兴公司也付了钱、改了设计，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定该《商品房购销合同》无效。核心理由是：根据当时法律，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，深发公司两项都没有，合同违反了法律强制性规定，不论是否实际履行，都不能认定为有效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证件是“硬门槛”，缺一个都不行，不能事后补办或靠承诺书来弥补。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。根据《民法典》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。本案中，深发公司收了顺兴公司5000万元，就应当全额返还，还要赔偿利息损失。

第三，购房者不要只看房子便宜或项目进度快，一定要先确认开发商有没有预售许可证。没有预售许可证就卖房，属于违法销售，购房者的权益没有保障。即使开发商承诺“后面会补办”，风险也很大，一旦出问题，钱可能很难追回来。

王德林律师提示：

买房特别是买期房，一定要先看开发商有没有《商品房预售许可证》，这个证可以在当地住建部门网站上查。如果开发商拿不出证，千万不要交定金或首付款。在文山地区，有些楼盘打着“内部认购”“团购”的旗号提前收钱，实际上没有预售证，这种风险很大。建议购房者签约前先查证，或者委托律师核实情况，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市