房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋大楼租给宇航公司经营，租期多年，租金按年递增。双方还约定了装修、用电等配套设施由供销公司负责。宇航公司支付了部分租金后，商厦在消防、水电等设施未完全达标的情况下就开业了。

开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改，并对双方都处以罚款。商厦因此停业，双方就租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦违法经营并被责令停业，供销公司违约在先，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司明知条件不具备仍强行开业，停业责任在宇航公司，宇航公司应当按合同约定支付全部租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方均存在违约行为。供销公司未完成消防、供电等配套设施，宇航公司则在明知不具备开业条件的情况下强行开业。法院认为，在合同违法履行期间，不能按照原合同约定的租金标准计算，而应当参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金标准支付实际使用期间的租金，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是违约方的违约行为与己方义务要有对价关系。本案中，供电、消防等配套设施属于出租人的基本义务，承租人有权以此为由拒付相应租金。

第二，合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定确定。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、市场租金水平等因素，酌情确定一个公平合理的租金数额。这体现了法律对违法行为的否定评价，也保护了诚实信用一方的利益。

第三，租赁合同双方都应当重视消防、安全等法定审批手续。未经消防验收擅自投入使用，不仅面临行政处罚，还可能影响合同效力和租金主张。实践中，承租人应当在开业前核实房屋是否符合法定使用条件。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定房屋的配套设施标准、交付时间以及验收手续的办理责任。如果出租人未完成消防、供电等法定条件，承租人有权拒绝开业，并及时书面催告。在文山地区，租赁纠纷常见于商铺和厂房，建议当事人在签订合同前咨询专业律师，避免因手续不全导致经营损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市