商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，但中振公司仅偿还了部分本息，剩余款项一直未还。

银行多次催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效，而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效。银行则认为，按揭合同是三方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除贷款合同、中振公司偿还欠款、逾期以房屋拍卖价款优先受偿的判决。核心理由是：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司后续将房屋抵押给其他公司的行为发生在按揭合同之后，不影响按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款与普通抵押贷款在法律性质上存在区别。按揭是购房人将所购房屋的权益转移给银行作为担保，而普通抵押则是将已取得的物权进行抵押。因此，按揭合同是否有效，不能简单套用抵押登记的规定来判断。

第二，合同效力应以国家法律、法规为准。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市的规定与当时国家法律并不冲突，但按揭合同未办理登记并不当然导致无效，法院更注重当事人真实意思和合同履行情况。

第三，购房人要注意按揭合同中的还款义务。一旦逾期，银行有权要求解除合同并要求一次性还清全部欠款，还可能面临房屋被拍卖的风险。

王德林律师提示：

购房人在签订按揭贷款合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于逾期还款的违约责任。建议在文山地区购房时，主动向银行和开发商了解当地按揭贷款的具体要求，及时办理相关登记手续，避免因程序瑕疵引发纠纷。如已发生逾期，应尽快与银行协商解决，避免被诉至法院后承担更重的责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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