开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交付房屋。

深业公司延期交房的原因是供电问题，包括与电业局的协议落实、电网联建费支付等，这些因素导致正式供电时间推迟。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息，而深业公司则认为延期是由于不可抗力和非其所能控制的事件所致，主张继续履行合同。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，依据合同约定，逾期交房超过一定天数，旅游公司有权解除合同，并要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司辩称：延期交房是因供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，不构成违约，合同应继续履行，其仅需承担相应期间的逾期交房责任。

法院判决

一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，深业公司承担自合同约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。

律师分析

第一，合同效力问题。本案中，深业公司虽未在签订合同时取得国有土地使用权证书，但法院认为合同系双方真实意思表示，内容合法，且后续补办了相关手续，因此认定合同有效。购房者遇到类似情况，不能仅因开发商证件不全就认定合同无效，需结合具体事实判断。

第二，逾期交房的违约责任。合同约定了因非开发商所能控制的事件可延期交房，法院认定供电问题属于此类情形，因此延期时间从合同原定交房日顺延至正式供电日。逾期交房的违约责任从顺延后开始计算，而不是从原定交房日算起。购房者需仔细审查合同中的免责条款。

第三，解除合同的限制。旅游公司起诉时，合同约定的解约条件（逾期交房超过一定天数）尚未满足，且深业公司已具备交房条件，因此法院不支持解除合同，而是要求继续履行。购房者想解除合同，必须等合同约定的解约条件成就，不能提前主张。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任和解除合同的条件。如果开发商以不可抗力或非其控制事件为由延期交房，要核实是否属于合同约定的免责情形。遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，尤其是在文山地区，购房者可以委托律师审查合同条款，避免因约定不明而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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