房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。宇航公司支付了部分定金和租金，并对商厦进行装修。

但商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，最终被责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，打起官司。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没有完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付部分租金，并且应按实际经营期间的较低标准计算租金。

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定的租金标准全额支付，不能以消防问题为由拒付或少付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但在合同履行期间，因消防设施不达标导致商厦被责令停业，属于违法履行状态。法院判决宇航公司应按合同约定支付实际使用期间的租金，但考虑到商厦存在消防隐患、无法正常经营，对租金标准进行了适当调整，未完全支持郊区供销公司主张的全额租金。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果出租人提供的房屋存在违法情形（如未经消防验收），承租人有权行使合同履行抗辩权，要求出租人整改或减免租金。

第二，租金标准的认定不能只看合同约定，还要看房屋实际使用状况。如果房屋无法正常经营，法院会综合考虑公平原则，酌情调整租金金额。

第三，出租人应当确保租赁房屋符合法定安全条件，否则不仅可能被行政处罚，还会在租金纠纷中处于不利地位。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必核实房屋是否通过消防验收等法定手续。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租人整改，并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，明确合同履行抗辩权的行使方式，避免因自行拒付租金而被认定为违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市