按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，泰合公司提供担保。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也向泰合公司付清了购房款。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按期归还。宝丰支行催收无果，起诉要求解除合同，并以抵押房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了武汉市地方政府规章，抵押应属无效。此外，中振公司已将同一房屋抵押给另一家金融机构并办理了登记，银行对该房屋不享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行。虽未办理抵押登记，但不影响合同效力，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决：确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以拍卖抵押物的价款优先清偿。同时撤销了一审关于担保人责任的判决。

核心理由：按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续将房屋抵押给其他金融机构的行为发生在按揭合同之后，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，也不必然无效。我国法律对按揭没有专门规定，但实践中法院倾向于保护交易稳定，只要合同是自愿签订、内容不违法，就应认定有效。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，购房者如果已经将房屋抵押给多个债权人，以时间先后和登记情况确定优先受偿顺序。本案中，银行的按揭合同签订在前，后续的抵押登记不能对抗银行的权利。

第三，借款人未按时还款，银行有权要求解除合同并要求一次性归还全部欠款，同时有权就抵押物拍卖价款优先受偿。购房者不要以为不办抵押登记就能逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记，避免因登记问题引发争议。如果您在文山地区遇到按揭贷款纠纷，建议尽快咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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