买房后开发商延期交房可以解除合同吗

买房后开发商延期交房可以解除合同吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定，深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力或非深业公司所能控制的事件，可凭政府证明文件延期交房。若逾期交房超过90天，旅游公司有权解除合同，深业公司需退还购房款本息并双倍返还定金。

合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司直到1996年11月才正式交付房屋，延期交房近两年。深业公司称延期原因是供电问题等"非其所能控制的事件"，但旅游公司认为这属于违约，遂起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司延期交房近两年，已超过合同约定的90天解除期限，应当解除合同并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因为供电问题等不可控因素，根据合同约定可以顺延交房日期，因此不构成违约，合同应当继续履行。

法院判决

一审法院判决解除合同、深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应支付逾期交房期间的利息作为违约金。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决，认定合同有效，继续履行。

律师分析

第一，商品房买卖合同是否有效，关键看是否违反法律强制性规定。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证，但已签订土地出让合同并支付大部分出让金，且已取得建设用地规划许可证、商品房预售许可证等，因此合同被认定为有效。

第二，关于延期交房是否构成解除合同的条件，法院认为：供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，交房日期可据此顺延。在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期超过90天）尚未出现，因此不支持解除合同。

第三，即使不解除合同，开发商延期交房仍需承担违约责任。法院判决深业公司按银行贷款利率支付逾期期间的利息，这是对购房者损失的合理补偿。

王德林律师提示：

购房者遇到开发商延期交房时，应仔细查看合同中对延期交房的免责条款和解除条件。如果开发商以"不可控事件"为由延期，需核实是否有政府部门的证明文件。建议购房者在签订合同时明确约定延期交房的违约金标准，并保留好付款凭证和催告记录。在文山地区的购房纠纷中，类似案件也常见，建议尽早咨询专业律师，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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