房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦。在商厦主体工程建到三层时，供销公司与宇航公司签订租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。协议还约定了定金和付款节点。

商厦封顶后，宇航公司进行了装修，并于1996年开业。但开业后不久，消防部门发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求停业整改。因双方对消防、水电等配套设施问题存在分歧，商厦最终停业，租金支付也出现纠纷。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未按约定解决消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为，宇航公司已经实际开业并经营了一段时间，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在消防未验收合格的情况下违法开业经营，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际使用了房屋，仍应支付租金，但租金标准不应完全按合同约定，而应参照同类房屋的市场租金标准合理确定，同时考虑双方对违法状态的过错程度。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。本案中租赁合同本身有效，但实际履行中房屋未经消防验收就开业，违反了消防法的强制性规定，属于违法履行。这种情况下，法院不会支持任何一方以合同有效为由要求完全按约定履行。

第二，实际使用房屋就要付租金。即使房屋存在瑕疵或违法状态，只要承租人实际使用了房屋并获得了经营收益，就应当支付相应的使用费。但费用标准可以调整，不能简单按合同约定的租金计算。

第三，双方都有过错要分担责任。出租人未完成配套设施，承租人在明知消防未验收的情况下强行开业，双方对违法履行状态都有责任。法院会根据各自过错程度，合理划分租金承担比例。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的消防、水电等配套设施由谁负责办理，并约定完成期限和违约责任。如果发现房屋不具备合法营业条件，不要强行开业，否则可能承担不利后果。在文山地区的租赁纠纷中，不少当事人就是因为忽视消防验收问题，导致后续租金和赔偿问题纠缠不清。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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