房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，约定整栋楼租给宇航公司20年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金后，商厦在消防、水电等条件不达标的情况下强行开业，结果被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题打起了官司。

停业后，宇航公司不再支付租金，郊区供销公司起诉要求宇航公司继续付租金，宇航公司则反诉要求解除合同并赔偿损失。案件经过一审、二审，最终打到最高人民法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司应当按约定支付租金，不能因为消防问题就拒绝付款。宇航公司认为：郊区供销公司没有完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，宇航公司有权拒绝支付租金，并应解除合同、赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审判决：租赁合同有效，但宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施期间，宇航公司可以暂不支付租金。同时，法院认定在违法履行期间（即消防未验收、商厦不具备营业条件期间），租金标准不应按原合同约定计算，而应参照当地同类房屋的合理租金水平确定。最终，法院酌情降低了租金标准，并支持了宇航公司部分反诉请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的正确行使。 当一方没有按约定完成配套设施，导致另一方无法正常使用房屋时，另一方有权暂停支付租金。但要注意，抗辩权的行使必须基于对方违约在先，且这种违约直接影响合同目的实现。

第二，违法履行期间的租金标准问题。 房屋租赁合同在违法履行期间（如消防未验收、无证经营等），法院不会完全支持原合同约定的高额租金，因为违法状态下的使用价值本身打了折扣。法院会参考当地同类房屋的市场租金水平，酌情调整。

第三，消防验收是房屋租赁的红线。 出租人必须确保租赁房屋符合消防等安全规定，否则不仅无法正常收取租金，还可能面临行政处罚和民事赔偿。承租人在接收房屋前，也应当主动核查消防验收手续。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必在合同中明确约定消防、水电等配套设施的交付时间和验收标准。如果出租方未能按时完成，承租方应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少租赁纠纷就是因为消防问题引发的，建议承租方在支付大额租金前，先核实房屋是否具备合法经营条件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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