房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到一半时，与宇航公司签订了租赁协议。协议约定，郊区供销公司将整栋大楼租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和通电通水等配套工程。

合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开业了。但因为消防系统、供电等问题没有解决，消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付问题产生纠纷，闹上了法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司没有提供符合消防和用电要求的场地，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用了场地，应当按照合同约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题造成的。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，因郊区供销公司未能完成消防和供电配套设施，导致商厦无法合法营业，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付违法履行期间的租金。法院最终确认，在违法履行状态下，房屋租金应按实际使用价值而非合同约定标准计算，酌情降低了租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方没有按照合同约定履行义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未能提供符合消防和用电要求的房屋，宇航公司就有权拒绝支付全额租金。

第二，房屋租赁合同虽然有效，但如果实际履行过程中存在违法状态，比如房屋未通过消防验收就投入使用，这期间的租金标准不能简单按合同约定计算。法院会考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，对租金进行合理调整。

第三，签订租赁合同时，建议双方对房屋交付条件、配套设施完成时间、违约责任等条款作出明确约定。如果一方确实存在违约行为，另一方应当及时书面通知并保留证据，避免因长期不主张权利而丧失法律优势。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷较为常见。建议租户在签订合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、是否具备合法经营条件。如果出租方未能提供符合约定的房屋，租户应及时书面提出异议，并保留相关证据。一旦发生纠纷，可以依据合同履行抗辩权主张减免租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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