按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2016年，中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按约支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按期归还。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除按揭合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司则辩称，按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未按《武汉市房地产抵押管理办法》办理抵押登记，抵押无效，合同整体应无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，理由是按揭不同于一般抵押，不能仅以未办理抵押登记就认定无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，房产尚未取得产权证时，无法办理传统抵押登记。法院认为，不能因为未登记就否定合同效力，否则将影响大量按揭购房者的权益。

第二，地方性规定不能对抗国家法律。武汉市的规定要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定未经登记抵押就无效。法院优先适用国家法律，认定合同有效，体现了法律适用的层级原则。

第三，后续抵押不影响在先按揭合同效力。中振公司又将同一房产抵押给广州国投并办理了登记，但该抵押发生在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押。因此，该后续抵押不影响本案按揭合同的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，即使暂时无法办理抵押登记，也不影响合同效力，银行仍有权要求还款或处置房产。建议在文山地区购房时，务必与银行、开发商明确按揭合同条款，按时还款，避免因逾期导致合同解除、房产被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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