开发商迟延交房是否构成违约

开发商迟延交房是否构成违约

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。

深业公司称，未能按期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾等困难，这些属于合同约定的可以延期交房的情形。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未按期交房已构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电等不可控因素导致，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院经审理，最终判决合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，同时向旅游公司支付从合同约定交房日到实际可交房日期间的逾期交房违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。

律师分析

第一，合同是否有效是关键前提。本案中，虽然深业公司当时尚未取得国有土地使用权证，但法院认定双方签订的买卖合同是真实意思表示、内容合法，因此认定合同有效，合同有效才能谈违约问题。

第二，延期交房的原因认定很重要。合同中约定了因不可抗拒的自然灾害、施工中异常困难等"非深业公司所能控制的事件"可以延期。法院认定供电问题属于此类情形，因此交房期限可以顺延到正式供电之日，但此后深业公司仍未交房，就构成违约。

第三，购房者解除合同有条件限制。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才可提出解除合同。本案中旅游公司起诉时，该条件尚未满足，且深业公司已具备交房条件，法院因此判决继续履行合同，而不是解除合同。

王德林律师提示：

买房时遇到开发商延期交房，要仔细看合同里关于延期原因的约定。如果开发商以"不可控因素"为由拖延，建议及时收集相关证据，必要时向法院起诉。在文山地区，不少购房者也遇到过类似纠纷，建议在签订合同时就明确约定交房时间和违约责任条款，避免日后产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市